Soru ve Cevaplarla Kentsel Dönüşüm İle 6306 Sayılı Yasa

Cafer Kayadibi

cafer.kayadibi@gmail.com

Vatandaşların kentsel dönüşüm konusunda bilgilendirilmesi yönünden hazırlanan soru ve cevaplar önemlidir. İşte uygulamalarla ilgili soru ve cevapları.

Ataşehir Kentsel dönüşümün olması gereken mahallelerden oluşan bir ilçe. Dolayısıyla vatandaşın kentsel dönüşümün ne olduğunu, uygulamanın nasıl olacağını, kentsel dönüşüm hangi durumlarda uygulanır tüm bu soruların cevabı aşağıdaki metinde mevcuttur.

Vatandaşların kentsel dönüşüm konusunda bilgilendirilmesi yönünden hazırlanan soru ve cevaplar önemlidir. İşte uygulamalarla ilgili soru ve cevapları.

SORU VE CEVAPLARLA KENTSEL DÖNÜŞÜM

– Kentsel dönüşümden nasıl faydalanabilirim? Hangi binalar 6306 sayılı Kanun kapsamındadır?

Ülke genelinde bütün binalar 6306 sayılı Kanun kapsamındadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır. Bakanlık Lisanslı Kuruluşlarına başvurup bina için Deprem Risk Raporu alınarak Kentsel Dönüşüm Kanunundan yararlanılır. Deprem Risk Raporu sonucunda bina riskli sonucu çıkar ise, 6306 sayılı Kanun kapsamında bina yenilenebilir.

– Kanun’un uygulanması ile ilgili olarak vatandaş en doğru bilgiyi nereden alabilir?

Kanun’un uygulanması ile ilgili en doğru bilgi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan alınabilir. Bakanlık merkez teşkilâtında Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü, illerde Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerinden bilgi alınabilir. Vatandaş arsasının veya konutunun bulunduğu alanda nasıl bir dönüşüm planlandığını Kanun kapsamında proje yürütme yetkisi olan ilgili İdarelerden öğrenebilir.

– Riskli yapılar nasıl tespit edilir? Hangi kuruluşlar yetkilidir? Riskli yapı tespitini kimler yapabilir? Masraflar kime aittir?

Riskli yapılar, Bakanlıkça, İdarece veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca tespit edilir. Riskli binaların tespiti malikler veya kanuni temsilcileri tarafından elektronik yazılım sistemi üzerinden, Bakanlığımızca lisans verilen ve listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesi ile www.kentseldonusum.gov.tr adresinde güncel olarak yayımlanan kurum veya kuruluşlarca tespit ettirilerek alınacak risk raporu ile yapılır. Riskli yapı tespitlerinin masrafları maliklere aittir. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Riskli yapı tespitinin masrafları, Bakanlıkça veya İdarece ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içerisinde ödenir. Süresinde ödenmeyen masraflar, tespit Bakanlıkça yapılmış veya yaptırılmış ise Bakanlığın ilgili vergi dairesine bildirmesi üzerine vergi dairesince, İdarece yapılmış veya yaptırılmış ise İdarece 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.

– Riskli yapı tespiti yaptırmak zorunlu mudur? Riskli yapının tespiti mal sahiplerince hangi süreye kadar yapılmak zorundadır?

Risk tespiti yaptırılma zorunluluğu bulunmamaktadır fakat yapı maliklerince yapılarının risklilik durumunun bir an evvel tespit edilmesi can güvenliği bakımından önem arz etmektedir. Ayrıca 6306 sayılı Kanun hükümlerinden yararlanabilmek için malikler tarafından Bakanlığımızca lisans verilen kurum veya kuruluşlara risk tespitinin yaptırılması şarttır. Riskli yapı tespitinde süre, Bakanlıkça, riskli yapı tespitinin süre vererek maliklerden istenilmesi hâlinde söz konusu olacaktır. Böyle bir durumda ise süreyi Bakanlık belirleyecektir.

– Riskli yapı tespitinde 2/3 çoğunluk şartı aranır mı? Maliklerden sadece birinin isteği üzerine binamızın depreme karşı dayanıklı olup olmayacağının testi yapılabilir mi?

Binanın riskli olup olmadığını tespit için üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alınmasına gerek yoktur. Maliklerden herhangi birinin müracaatı üzerine risk tespiti yapılabilir.

– Riskli yapı olarak tespit edilen bir binanın maliklerinden biri veya bir kaçı güçlendirme yapılmasını talep ederse, güçlendirmeye üçte iki (2/3) çoğunluk ile mi karar verilecek?

Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen “bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasının olması” ya da “yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması” şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı şerhinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.

– Binanın riskli olduğuna dair tespit raporu alındı. Raporun doğru olmadığını düşünmemiz halinde ne gibi bir yol izleyebiliriz? İtirazları kim inceler?

Riskli olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu kütüğüne işlenir. Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanunî temsilcilerince on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir. Riskli bina tespitine yapılan itirazları, 4’ü Üniversitelerce ve 3’ü Bakanlıkça belirlenen ve 7 üyeden oluşan Teknik Heyet inceler. Teknik Heyetin, riskli bina raporunu uygun bulması halinde rapor kesinleşir ve yıkım süreci başlar. İtiraz sonucunda binanın riskli olmadığına karar verilmesi halinde tapuya konulan şerh kaldırılır.

– Dönüşüme katılmak istemeyenlerin hakları nelerdir, itiraz ve dava açma hakkı var mıdır?

Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.

– Riskli yapının yıktırılması için verilen süre içerisinde yapıyı tahliye etmeyen malik ve kiracılar hakkında ne yapılır?

Riskli olarak tespit edilen binaların tahliyesinin Bakanlıkça verilen süre içerisinde yapılması gerekmektedir. Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak da dâhil olmak üzere tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin de yardımıyla Bakanlıkça yapılabilir veya yaptırılabilir. Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

– Riskli yapı üzerinde ipotek tesis edilmiş olması yapının yıkılmasına engel teşkil eder mi?

Üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmez. Kanuna göre, riskli binaların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir.

– Riskli yapı tespitinden sonra yıktırılması için maliklerce bir karar alınması gerekir mi? Yapıların yıktırılma süreci nasıl olur?

Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanun’un emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur. Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilir, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilir, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilir ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise binanın su, elektrik ve doğalgaz bağlantıları kesilir, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere yıktırma işlemleri mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilir. Kanunun bu hükmü ile vatandaşın, can güvenliği bakımından riskli olan bir binada oturmaya devam etmesine engel olunması amaçlanmış olup vatandaşın yaşama hakkının gözetilmesi söz konusudur.

– 6306 sayılı Kanun’a göre, riskli olan binanın yıktırılmasından sonra yapılacak işlemlere karar verme oranı olarak belirlenen üçte iki (2/3) çoğunluğun esası nedir?

Riskli yapıların yıktırılmasından sonra yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alması gerekir. Kanun’da geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur.

– 2/3 çoğunluk kararına katılmayan vatandaşların hisseleri ne olur?

Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

– Açık arttırma usulü pay satışı nasıl yapılır?

Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. İlk satış işleminde satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda tekrar yapılacak satış işlemlerine en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile üçüncü şahıslar katılabilir. Komisyon, yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden katılımcıya satış yapılmasını karara bağlar ve bu katılımcıdan satış bedelini yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırması istenir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise pey süren diğer katılımcılara sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran katılımcıya satış yapılır. Satışa iştirak eden tek bir katılımcı olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu katılımcının vereceği teklif geçerli kabul edilir. Yapılan ilk satışta anlaşma sağlayan paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

– 2/3 çoğunluğa ulaştık, şimdi ne yapmamız gerekiyor? Dönüşümü yapacak firma ila biz mi irtibata geçeceğiz? Binamız yıkıldıktan sonra arsa paydaşları olarak hangi konularda karar almamız gerekiyor?

Bina yıkıldıktan sonra yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az 2/3 çoğunluk ile anlaşmaları halinde istenilen firma ile anlaşma yapabilir ve şartlarını da aralarında özel anlaşma ile gerçekleştirebilir. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

– Yıkılan binamızı kendi imkanlarımız ile yapabilir miyiz?

Tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda; yapı müteahhitliğine ilişkin bütün sorumlulukları üstlenmek şartıyla parsel maliki kendi yapısını inşa edebilir. Bu durumdaki yapılar için ayrıca yapı müteahhidi aranmaz. Sadece o yapım işinde kullanılmak ve beş yıl içinde bir defaya ve tek bir yapıya mahsus olmak üzere, yapı sahibine geçici yetki belgesi numarası verilir. Yapı sahibinin aynı zamanda yapı müteahhitliğini üstlendiği durumlarda sözleşme şartı aranmaz.

– Bir parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde her bir yapı için ayrı ayrı risk tespiti ve 2/3 çoğunluk şartı gerekir mi?

Bir parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde her bir yapıya ayrı ayrı risk tespiti yaptırılır. Bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, yürütülecek uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında bütün maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bazılarının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde; ilgili tapu müdürlüğünce, parsel üzerinde bulunan bütün yapıların değil, sadece riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne yapının açık adresi belirtilerek riskli yapı-belirtmesi işlenir. Yürütülecek uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında riskli olarak tespit edilen yapıların maliklerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

– Müteahhit ile anlaşma aşamasında Bakanlığın veya Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerinin yaptırımları var mıdır? Bahse konu parsellerde yeniden yapılacak uygulamaya esas yüklenici firma seçimi, yeni proje üzerinden yapılacak paylaşıma veya sözleşmelerin içeriğine ilişkin maliklerce hisseleri oranında en az 2/3 çoğunluk ile alınan kararlar ve yapılan anlaşmalar maliklerin kendi sorumluluğunda olduğundan malikler arasında veya maliklerle yüklenici firma arasında oluşan anlaşmazlıklar, sözleşme ve içeriğine ilişkin hükümler ile sözleşmede belirtilen taahhütlerin yerine getirilmemesi vb. konulara ilişkin problemler var ise bu hususların özel hukuk çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğinden Kentsel Dönüşüm Müdürlüğümüzce herhangi bir işlem tesis edilemeyecektir.

– Kentsel dönüşüm kapsamında anlaştığımız müteahhit firma inşaatı yarım bıraktı, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nün herhangi bir yaptırımı var mıdır?

6306 sayılı kanun kapsamında oy birliği ile veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra %100 anlaşma sağlanmış olması durumunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise; bahse konu taşınmazın malikleri sözleşme feshi talebinde bulunabilir.

– Sözleşme fesihleri nasıl yapılır? Nereye nasıl başvurulur?

Bahse konu taşınmazların maliklerinin mülkiyet bilgilerine ait hisse oranlarını gösterir takyidatlı taşınmaz tapu kayıtları (aktif-pasif + ŞBİ kayıtlarıyla beraber), takyidatlı tapu kaydında mülkiyet bilgileri bulunan tüm malikler ile yüklenici arasında akdedilmiş olan “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Devir ve Temlik Sözleşmesi” ve “Düzenleme Şeklinde Vekâletname” lerin ve yapılan sözleşmelerin feshi için takyidatlı tapu kaydında mülkiyeti bilgisi bulunan maliklerin hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararla birlikte sözleşme feshi işlemleri talebi için Bakanlığımız 05.04.2021 tarih ve 709714 sayılı yazısında: “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamındaki uygulamalar için hak sahipleri ile müteahhitler arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesine ilişkin iş ve işlemlerin yürütülmesi konusunda, Bakanlık Makamı’nın 02/04/2021 tarihli ve 698002 sayılı Olur’u ile 20/04/2021 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, İstanbul’daki bütün ilçe belediyelerine yetki devri yapılmıştır.” ifadesi yer almakta olup bu doğrultuda iş ve işlemlerin ilgili belediyelerince yürütüleceği ve ilgili mevzuat kapsamında ilgili ilçe Belediyesine başvurulması halinde 6306 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesine eklenen 14 üncü fıkrasınca değerlendirilebilecektir. Sözleşme feshi başvurusunda bulunulması için gerekli olan evraklar: • Tüm sözleşmeler • Tüm vekaletnameler • 2/3 çoğunluğa dair sözleşme fesih iradesi (karar tutanağı, toplantı tutanağı vb.)

– Risk tespiti yaptırmadan önce müteahhitle yapılan sözleşmeler kentsel dönüşüm kapsamında geçerli olur mu?

Bir binaya 6306 Sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yaptırılmadan önce yapılan bütün işlemler, sözleşmeler özel hukuk çerçevesinde değerlendirilir. Binaya risk tespiti yaptırıldıktan sonra, risk tespitinden önce yapılmış sözleşmeler aynı şekliyle uygulanmak istenirse, bu işlemlerin 6306 Sayılı Kanun kapsamında yapıldığının belirtilmesi gerekir.

-Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan bir binanın yeri arsa olarak bırakılabilir mi?

En az üçte ikilik çoğunluk ile yapılan anlaşmaya göre kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binanın yerine yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.

– Kentsel dönüşümde teminat zorunluluğu var mıdır?

Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunuluyor ise, yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminatın İdareye verilmesi mecburidir. Ancak, tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor ise, inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması ve bu konuda tapu kaydına belirtme konulması şartıyla, yapı ruhsatı alınması safhasında yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminat verilmesi mecburiyeti aranmaz.

– Yapı müteahhitliği sınıflandırmaları nasıldır?

Yetki belgesi grupları, mesleki ve teknik yeterlikler ile ekonomik ve mali yeterlikler esas alınarak; A, B, C, D, E, F, G, H ve geçici olmak üzere gruplandırılır. Yetki belgesi grubu sahibi yapı müteahhitlerinden; B, C, D ve E grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, belge grubunun gerektirdiği asgari iş deneyim tutarını geçmeyen yapım işlerini, F ve G grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, belge grubunun gerektirdiği asgari iş deneyim miktarının 3/2’sini geçmeyen yapım işlerini, H grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, G belge grubunun gerektirdiği asgari iş deneyim miktarının 1/3’ünü geçmeyen yapım işlerini, üstlenebilirler. A grubu için bir kısıtlama uygulanmaz. Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmeliğin 5 inci maddesi uyarınca geçici grup yetki belgesi numarası verilenler Kanun kapsamında da kendilerine ait yapıları yapabilirler.

– 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan yardım ve destekler nedir?

Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden ve banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır. Anlaşma ile tahliye edilen veya yıktırılan binaların; malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlar kanun kapsamında yapılacak yardım ve desteklerden faydalanabilir. Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz. Yeni inşaat konut ve işyerinden oluşuyor ise, muaf olunan inşaat alanı, yeni inşa edilen binadaki konut ve işyerinin bina içindeki metrekare cinsinden oranları çerçevesinde uygulanır. Kanun kapsamında, gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan, İdarenin ise İller Bankası Anonim Şirketinden veya bankalardan kullanacağı kredilere; Cumhurbaşkanınca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.

– Kira yardımı, faiz desteği ve diğer yardımlar kimlere, hangi şartlarda yapılır?

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli Bakanlıkça belirlenir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet edilen bağımsız bölümlerin malik, kiracı ve sınırlı ayni sahipleri faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir. Gerçek veya tüzel kişilere faiz desteği verilebilmesi için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde kredi almak üzere Bakanlıkla protokol imzalamış bankalara başvurulmuş olması gerekir. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz. Kira yardımı almak veya faiz desteğinden yararlanmak için maliklerin kendi aralarında anlaşma yapması şartı bulunmamaktadır. Hem daire hem de işyeri için kira yardımı alınabilir.

– Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri Kanun hükümlerinden faydalanabilir mi?

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılarda; sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin beş katı kadar, kiracı olarak ikamet edenlere, işyeri işletenlere ve Kanun kapsamında taşınmazı anlaşma yolu ile kamulaştırılanlara iki katı kadar, defaten kira yardımı yapılabilir.

– Kira yardımı için hangi evraklarla, nereye başvurulur?

Kira yardımı başvuruları; tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde, Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli yapılarda ise İdareye yapılır. Kanunun ek 1 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca belirlenen riskli alanlarda kira yardımı süresi yapının tahliye edildiği tarihten itibaren başlatılır.

– Bağımsız bölümü hisseli olan malikler konut kredisi veya kira yardımı talebinde bulunabilir mi?

Bağımsız bölümü hisseli olan malikler kredi veya kira yardımından hisseleri oranında faydalanabilirler.

– Bakanlıktan veya anlaşmalı bankalardan kullanılacak yapım kredisi için nereye ve nasıl başvurulur?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesinde ve www.kentseldonusum.gov.tr adresinde yayınlanan anlaşmalı bankalara yapım kredisi için başvurulabilir.

– Risk raporu sonucunda binanın güçlendirilmesi işlemi için kredi kullanabilir miyim?

Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir.

– Riskli alan olarak belirlenen bölgede ayrıca riskli yapı tespiti yapılacak mı?

Riskli alan ilan edilen bölgelerdeki yapılar için tek tek riskli yapı tespiti yapılmasına gerek yoktur.

– 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan olarak ilan edilen bir bölgede yer alan tescilli yapılar hakkında nasıl bir uygulama yapılıyor?

Riskli alan olarak ilan edilen bir bölgede tescilli yapıların bulunması halinde 2863 sayılı Kanun uyarınca Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın görüşü alınarak uygulama yapılır.

– Riskli alanda yeni verilmiş ruhsatlar, devam eden inşaatlar ve yeni verilecek ruhsatların durumu ne oluyor?

Kanun kapsamında yapılan proje ve uygulamalar süresince, her türlü imar ve yapılaşma işlemleri geçici olarak durdurulabilir. Bu alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur.

– Rezerv Yapı Alanlarında Arsa/Arazi Satış İşlemleri

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında ilan edilen Rezerv Yapı Alanlarında arsa/arazi satışları öncelikle üzerindeki hak sahibine arsa satışı yapılmaktadır. Bakanlığımız ile Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. arasında imzalanan 19.09.2019 tarihli ve 219134 sayılı Protokolü ile tarafınıza tebligat yapılmasının ardından arsa/arazi satış işlemlerine yönelik sözleşme imzalanabilmesi için Müdürlüğümüze yapılacak müracaatlarda aşağıdaki belgelerin sunulması gerekmektedir. • Nüfus cüzdanı fotokopisi • Banka Dekontu (Peşinatın yatırıldığına dair) • Vekaletname • Başvurucu Firma ise Ticaret sicil gazetesi ilanı